O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por unanimidade, que os Municípios não podem fixar alíquotas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) diferenciadas em razão da área construída do imóvel. O julgamento de mérito do Tema nº 1.455 (ARE 1.593.784/SC, Rel. Min. Dias Toffoli) foi concluído em 5 de agosto de 2026, no Plenário Virtual, com a Corte negando provimento ao recurso do Município de Chapecó/SC.

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: "É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel." Por se tratar de julgamento em sede de repercussão geral, a tese vincula todas as instâncias do Poder Judiciário e deve orientar o julgamento de casos semelhantes em todo o país.

Recorde-se que, no curso do processamento do recurso, o Relator havia determinado, com fundamento no art. 1.035, § 5º, do CPC, a suspensão nacional de todos os processos, individuais ou coletivos, que discutissem a matéria, atendendo a pedido do próprio recorrido diante de decisões divergentes entre Turmas Recursais de Santa Catarina. Com a conclusão do julgamento de mérito, essa suspensão está superada: os processos sobrestados devem voltar a tramitar para aplicação da tese fixada.

A definição da tese é de interesse direto de: (i) Municípios que já adotaram esse critério de tributação e agora precisam revisar sua legislação; e (ii) contribuintes proprietários de imóveis urbanos sujeitos a leis municipais dessa natureza, que podem questionar cobranças já efetuadas.

A controvérsia tem origem na Lei Complementar Municipal nº 639/2018, de Chapecó/SC, que fixou alíquota de 1% sobre o valor venal para unidades imobiliárias residenciais com área construída igual ou superior a 400 m² — em contraposição à alíquota geral de 0,5% aplicável às demais unidades.

Tal pretensão foi rechaçada logo na 1ª instância, que entendeu que esse critério não encontra amparo nem no inciso I (progressividade em razão do valor), nem no inciso II (alíquotas diferenciadas por localização e uso) do art. 156, § 1º, da CF/88, na redação dada pela EC 29/2000, determinando-se a aplicação da alíquota de 0,5% e a restituição dos valores pagos a maior.

Esse entendimento foi mantido em decisão de mérito da 1ª Turma Recursal do TJ/SC, ensejando a interposição de recurso extraordinário, cuja inadmissão foi objeto do agravo julgado pelo STF.

O Município de Chapecó/SC alegou que (i) o TJ/SC teria confundido seletividade com progressividade fiscal, aplicando indevidamente a Súmula 668/STF; (ii) a alíquota não varia em função do valor do imóvel, mas de sua área construída, o que não se confundiria com a progressividade fiscal vedada; e (iii) maior área construída indicaria uso mais intenso do solo urbano, maior capacidade contributiva presumida e maior demanda por serviços e infraestrutura pública, justificando tratamento diferenciado.

Em sentido diametralmente oposto, o contribuinte pretendia afastar essa exigência sob o argumento de que a alíquota de IPTU fixada em razão da área não encontraria amparo nem na seletividade, nem na progressividade — fiscal ou extrafiscal —, autorizadas pelo art. 156, § 1º, da CF/88, que somente admite variação em razão de valor, localização e uso do imóvel após a EC 29/2000.

O STF acolheu, em essência, a tese do contribuinte. O voto do Relator, Min. Dias Toffoli, registrou que, mesmo no período anterior à EC 29/2000, o STF já firmara o entendimento de que não seria possível a fixação de alíquotas de IPTU em função da área ou da localização do imóvel; após a emenda, a Constituição passou a autorizar expressamente apenas a progressividade em razão do valor do imóvel e a diferenciação por localização e uso — não pela área construída. Vale destacar que a decisão não impede que a área construída ou territorial do imóvel seja considerada na apuração do valor venal e, consequentemente, da base de cálculo do IPTU; o que foi afastado é o uso da área como critério autônomo para a fixação da alíquota.

A decisão evidencia o interesse da matéria para todos os proprietários de imóveis urbanos e para todos os Municípios, uma vez que impacta diretamente a competência tributária municipal. Vale citar que os Municípios de Teresópolis, Belford Roxo, Nova Iguaçu e Campos dos Goytacazes, dentre outros, adotavam critério semelhante de progressividade e deverão adequar sua legislação e suas práticas de cobrança à tese agora fixada.

Com o trânsito em julgado da tese, o efeito prático é o de que os processos individuais e coletivos anteriormente sobrestados voltam a tramitar para aplicação do entendimento firmado, e todas as instâncias do Judiciário ficam vinculadas a declarar a inconstitucionalidade de alíquotas de IPTU fixadas em razão da área do imóvel quando instituídas por lei municipal posterior à EC 29/2000. Não foi identificada modulação temporal específica dos efeitos da decisão até o momento, de modo que se aplicam as regras gerais de restituição do indébito tributário — em princípio, limitadas ao prazo prescricional de 5 anos.

Diante desse cenário, recomendamos: (i) aos contribuintes que recolheram IPTU sob alíquota fixada em razão da área do imóvel, a avaliação do ajuizamento de ação de repetição do indébito, com atenção ao prazo prescricional de 5 anos e ao eventual recálculo do imposto pela alíquota mínima devida; e (ii) aos Municípios que adotam ou adotaram esse critério, a revisão da legislação tributária local, de modo a adequá-la à tese vinculante fixada pelo STF, evitando questionamentos e perdas de arrecadação decorrentes de cobranças futuras.
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Renato Ayres Martins de Oliveira é advogado, sócio do escritório CMARTINS Advogados, Procurador do Estado do Rio de Janeiro, professor de Direito Tributário e Direito Financeiro e especialista em Direito Tributário, Direito Financeiro, Direito Empresarial, Direito do Consumidor e Contratos.

Rodrigo Rodrigues é advogado, sócio do escritório CMARTINS Advogados e especialista em Direito Tributário e Planejamento Tributário, com experiência em Contencioso Tributário, Direito Financeiro, comércio exterior e aduaneiro, investimentos estrangeiros, recuperação de créditos tributários e otimização da carga tributária.

Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a constituição de sociedade empresarial registrada em Junta Comercial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a afastar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, é preciso que a transferência seja feita via registro de imóveis.

No caso analisado pelo STJ, uma administradora de imóveis ajuizou embargos de terceiro com o objetivo de levantar a penhora de três imóveis, decretada nos autos de execução movida por um banco contra o sócio que indicou os bens. A empresa alegou ser a proprietária dos imóveis à época do ato constritivo. Afirmou ter adquirido os imóveis antes da ação de execução.

A sentença considerou que houve fraude à execução e confirmou a penhora sobre os três imóveis. Para o juízo, o registro dos atos constitutivos da empresa na Junta Comercial, com a integralização do capital social por meio dos imóveis, não é suficiente para a transferência da propriedade imobiliária.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) confirmou a fraude à execução e julgou improcedente o recurso da empresa.

Ao impugnar o acórdão do TJPR, a administradora de imóveis alegou que a integralização do capital social por meio da indicação de determinados bens imóveis pelo sócio, estabelecida em contrato social devidamente registrado na Junta Comercial, seria suficiente para operar a transferência de titularidade de tais imóveis à sociedade empresarial, o que daria legitimidade para a oposição dos embargos de terceiro destinados a afastar a constrição judicial que recaiu sobre o patrimônio.

Sem respaldo

Para o relator no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, o argumento da administradora não encontra respaldo legal. Segundo ele, “a estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel devidamente individualizado, indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial”.

Bellizze explicou que, enquanto não operado o registro do título translativo – no caso, o contrato social registrado perante a Junta Comercial – no cartório de registro de imóveis, o bem, objeto de integralização, não compõe o patrimônio da sociedade empresarial, conforme prevê o artigo 64 da Lei 8.934/94, que dispõe sobre o registro público de empresas mercantis.

O ministro explicou que também a inscrição do ato constitutivo com tal disposição contratual, no registro público de empresas mercantis a cargo das Juntas Comercias, não tem essa finalidade.

“O estabelecimento do capital social – assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade –, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (artigo 997, III e IV, do Código Civil)”, destacou.

Parte ilegítima

De acordo com Bellizze, a integralização do capital social da empresa pode acontecer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade.

“Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis”, observou.

O ministro explicou que o registro do título no registro de imóveis não pode ser substituído pelo registro do contrato social na Junta Comercial, como sugeriu o recorrente.

“O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no registro público de empresas mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o cartório de registro de imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel”, afirmou.

Para Bellizze, não perfectibilizada a transferência de dois dos imóveis penhorados, e ausente qualquer alegação quanto ao exercício da correlata posse, a insurgente carece de legitimidade ativa para promover embargos de terceiro destinados a afastar a penhora sobre tais bens.

Já em relação ao terceiro imóvel, a transferência da propriedade à sociedade ocorreu em momento posterior à averbação da ação executiva no registro de imóveis (de que trata o artigo 615-A do CPC/1973), o que leva à presunção absoluta de que tal alienação deu-se em fraude à execução e a torna sem efeitos em relação ao credor/exequente.

Ao negar provimento ao recurso, o ministro reafirmou que a recorrente carece de legitimidade ativa para promover embargos de terceiro destinados a afastar a constrição judicial sobre os imóveis, conforme decidiu o TJPR.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1743088

Fonte: STJ

Feirão de imóveis da Caixa Econômica Federal em Brasília: caso se torne lei, projeto pode ampliar uso do saldo da conta do FGTS do trabalhador para compra de imóvel para parentes
Foto: Arthur Monteiro/Agência Senado

Três novas hipóteses para resgate do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pelo trabalhador podem ser incluídas na lei: o financiamento de um imóvel para o pai ou para o filho; o pagamento de dívida de imóvel rural pertencente ao titular, a seus pais ou filhos; e a aquisição de um imóvel pertencente a parente do titular que seja objeto de inventário. Neste último caso, permite que um dos herdeiros possa comprar as partes dos demais com recursos do fundo.

É o que propõe o PLS 337/2015, do ex-senador Donizete Nogueira (TO), já aprovado na Comissão de Assuntos Sociais (CAS) e que está pronto para votação final na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE). O relator, senador Elmano Férrer (Pode-PI) apresentou voto favorável ao projeto, argumentando que o texto aperfeiçoa a Lei do FGTS (Lei 8.036, de 1990) porque cumpre a função social do fundo, permitindo ao trabalhador a formação de uma reserva monetária que possa ser utilizada em situações “de alta importância pessoal”.

A matéria chegou a ser enviada para a Secretaria-Geral da Mesa para análise de requerimentos de tramitação conjunta com outros projetos de conteúdo semelhante. Com o término da legislatura, os requerimentos deixaram de ser lidos e foram arquivados. O PLS 337 retornou para a CAE para prosseguimento da tramitação.

Fonte: Agência Senado